La disciplina del condominio dedica ai lastrici solari (e, secondo la maggioritaria interpretazione, anche ai terrazzi “a livello”) l’art. 1126, cod. civ.:
“Art. 1126.- Lastrici solari di uso esclusivo. Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Dal disposto del citato articolo si comprende come, ai fini della sua applicabilità, debbano sussistere, contemporaneamente, due elementi:
1. uno o più condòmini ha l’uso esclusivo del lastrico, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto d’uso o dell’attribuzione millesimale;
2. il lastrico serve da copertura a tutte o ad alcune unità immobiliari costituenti il condominio.
La ricorrenza di solo uno dei due elementi non è di per sé sufficiente per l’applicazione della norma.
Dunque va preliminarmente compresa una sostanziale differenza: se il lastrico adempie soltanto alla funzione di copertura dell’edificio, alle riparazioni ed alle ricostruzioni del lastrico sono obbligati solo i condomini, così come al risarcimento dei danni cagionati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua per difetto di manutenzione, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà. Se, diversamente, sussistono i presupposti menzionati per l’applicazione dell’art. 1126, cod. civ. alla riparazione ed al risarcimento dei danni è tenuto, come vedremo infra, anche il titolare dell’uso esclusivo perché il lastrico, oltre la funzione di copertura, offre a quest’ultimo altre utilità.
Per lastrico solare si intende la superficie terminale dell’edificio con la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, ed è comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, ad eccezione di quelle opere dotate di autonoma consistenza e che abbiano una specifica destinazione in favore del suo utilizzatore esclusivo.
La manutenzione dei lastrici solari.
Le spese di manutenzione del lastrico - fatto salvo il caso in cui la necessità di manutenzione non derivi da un fatto unicamente imputabile ad un singolo responsabile- devono essere ripartite per un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e per due terzi dei condomini che usufruiscono della funzione di copertura (i proprietari delle unità edilizie comprese nella colonna di aria sottostante, c.d. “condomini coperti”), sulla base del rapporto tra l’utilità connessa all’uso esclusivo del lastrico e quella, ritenuta dalla norma come prevalente, di copertura dell’edificio condominiale.
E’ lo stesso dato letterale dell’art. 1126, cod. civ. a stabilire che il criterio cardine per la ripartizione delle spese è costituito dall’utilità e dal vantaggio tratto dai proprietari degli immobili cui il lastrico serve da copertura. Tale norma costituisce, peraltro, applicazione del più generale principio di cui all’art. 1123, cod. civ. che, in tema di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle cose comuni, ne stabilisce la ripartizione in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Va precisato che l’art. 1126, cod. civ., nel porre l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni, nella misura di due terzi, a “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, fa espresso riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, mentre restano esclusi gli altri condomini, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria, di parti comuni.
Il criterio di ripartizione è applicabile per ogni spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento della copertura e della pavimentazione, che riguardi la struttura dei lastrici e la loro finalità di copertura, e riguarda altresì le spese relative agli interventi accessori e necessari in via conseguenziale e strumentale, riconducibili a vetustà e a deterioramento per difetto di manutenzione o attinenti alle parti del lastrico svolgenti comunque funzione di copertura.
A tale stregua, sono da ritenersi a completo carico dell’utilizzatore esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico del tutto avulse dalla funzione di copertura, come – ad esempio - quelle attinenti ai parapetti ed alle ringhiere, tutto ciò che vi è sovrapposto o sporga e che ad esso si colleghi “ab extra” perché dotato di una propria autonomia strutturale/funzionale, e le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui il lastrico sia il prolungamento.
La responsabilità per il crollo di un lastrico, determinato da vizi e carenze costruttive dell’immobile, è ascrivibile in via esclusiva all’usuario esclusivo, in quanto il danno è conseguente a fatti che involgono la sola responsabilità del custode, e non anche la violazione di obblighi di manutenzione gravanti sul condominio.
E’ discusso se l’art. 1126, cod. civ. possa applicarsi anche alle riparazioni dovute a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario: per alcune pronunce in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, farebbe carico in via esclusiva all’utilizzatore.
In correlazione con l’obbligo di contribuire alla manutenzione, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori necessari per la riparazione, conservazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico e funzionali alla copertura dell’edificio: la valutazione discrezionale di merito dell’assemblea esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137, cod. civ.
Il proprietario del lastrico è inoltre tenuto a consentire all’amministratore condominiale, quale rappresentante di tutti i condomini interessati, l’accesso al lastrico, al fine di eseguire i lavori di manutenzione necessari ad eliminare le eventuali infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante.
Da quanto precede, deriva che è illegittimo un criterio di riparto di spesa che, in relazione ad opere di riparazione o ricostruzione della copertura, oneri i soli utenti in via esclusiva delle spese di pavimentazione, limitando l’applicazione del diverso criterio di cui all’art. 1126, cod. civ. alle spese di impermealizzazione.
É inoltre nulla, anche se assunta all’unanimità, la delibera dell’assemblea condominiale che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese ex art. 1126, cod. civ., ove manchi un’espressa manifestazione, da parte dei condomini, della volontà di disporre dei loro diritti in tal senso, in quanto tale decisione incide sul valore della proprietà esclusiva. La predetta nullità può essere fatta valere, a norma dell’art. 1421, cod. civ., anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo voto conforme alla delibera, purché dimostri di avervi interesse, giacché non opera nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere.
E’ stato altresì stabilito che, in presenza di un regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore venditore, nel quale - in deroga al disposto dell’art. 1126, cod. civ. - si preveda che le spese di riparazione dei lastrici siano a carico per intero dei proprietari esclusivi, tale disposizione sarebbe vincolante per questi ultimi, ma potrebbe trovare applicazione solo per le spese di ordinaria manutenzione, e non quando sia necessario procedere al ripristino di elementi strutturali del lastrico.
In tema di manutenzione del lastrico a copertura di autorimesse, posto che l’art. 1126, cod. civ. non richiede che tutta la collettività condominiale tragga utilità dall’esistenza del lastrico, l’eventuale applicazione analogica della ripartizione delle spese ivi prevista presuppone un binomio perfetto fra titolari di facoltà di godimento sul soprassuolo e sul sottosuolo, circostanza da escludersi allorché l’area scoperta è attribuita all’uso esclusivo di alcuni condomini ma la zona sottostante è in parte occupata da boxes individuali ed in parte costituita da ambienti di passaggio, di natura comune, e nella disponibilità di tutti.
Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126, cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125, cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte del pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma II, cod. civ..
La responsabilità in caso di danni cagionati a terzi
In materia di risarcimento dei danni per infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, si deve preliminarmente considerare che dal mero accertamento dell’utilizzatore esclusivo non discende automaticamente la certezza dell’addebito delle responsabilità, che varia con il variare dell’effettiva causa del danno, e non sempre la figura del proprietario del lastrico corrisponde con quella del custode sicché, pur individuato il titolare di quel bene, è sempre necessario comprendere con chiarezza le ragioni delle infiltrazioni.
In linea di principio, dei danni cagionati a causa di infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, responsabili ai sensi dell’art. 2051 c.c., in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, ancorché in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni ed all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione. Detta responsabilità “condivisa” va ricondotta direttamente all’inadempimento dell’obbligo - in capo al condominio ed al proprietario esclusivo - di provvedere alla manutenzione e conservazione del lastrico, con la conseguenza che la responsabilità per i danni derivanti dall’inadempimento delle predette obbligazioni “propter rem” va imputato e ripartito sulla base degli stessi criteri previsti per la ripartizione delle spese.
L’ammontare del risarcimento - senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive - deve essere diviso secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126, cod. civ., vale a dire per due terzi a carico dei “condomini coperti”, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, ed il residuo terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo.
L’applicazione del principio generale di cui all’art. 1126, cod. civ. viene meno a fronte della rigorosa prova di una esclusiva e specifica imputabilità soggettiva del danno (es.: all’utilizzatore esclusivo del lastrico, ad esempio per cattivo utilizzo), e non esclude l’eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell’amministratore del condominio in proprio per vizi di costruzione o per negligente omissione delle necessarie riparazioni.
L’utilizzatore è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell’inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia rimasto inerme pur essendo stato tempestivamente informato dell’esistenza di guasti, vizi o difetti da cui il danno è derivato.
La richiesta di risarcimento dei danni va inoltrata al condominio, in persona dell’amministratore, che rappresenta tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso l’utilizzatore esclusivo dei lastrici solari , salvo il caso in cui detti danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione imputabili a quest’ultimo in via esclusiva.
Deve, al contrario, rigettarsi la domanda nei confronti dell’occupante l’unità posta all’ultimo piano, non essendo questi legittimato passivamente in difetto della prova di fatti o comportamenti determinanti una sua responsabilità: egli può essere chiamato in giudizio a titolo personale solo ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberati dall’assemblea, ed al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, e non al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi.
Per qualsiasi problema non esitare a contattarci, saremo lieti di trovare la soluzione più adatta alle tue esigenze
fonte altalex