(Corte di Cassazione, sez. Tributaria, ordinanza 22 gennaio – 16 giugno 2020, n. 11620)
A seguito della revoca delle agevolazioni “prima casa” viene confermato l’avviso di liquidazione con cui il Fisco chiede a una contribuente il pagamento dell’imposta. Nel calcolare la superficie dell’immobile, infatti, vengono sforati i 250 mq perchè il calcolo deve includere tutte le superfici utili, anche quelle non abitabili, e addirittura lo spazio che è adibito a posto auto e che era stato precedentemente escluso.
Il proprietario dell’abitazione aveva omesso di calcolare la superfice del box auto perché per lui era semplicemente un posto auto. Ma per i Giudici, come già per il Fisco, anche quello è uno spazio da conteggiare nella superficie complessiva dell’immobile, spazio che però provoca uno sforamento dei 250 metri quadrati. Secondo la Cassazione dunque, diventa legittimo parlare di immobile di lusso e revocare i benefici prima casa concessi in origine.
La battaglia legale comincia con un avviso di liquidazione con cui il Fisco chiede «il pagamento dell’imposta e delle sanzioni irrogate in conseguenza della revoca dell’agevolazione prima casa in quanto l’immobile acquistato dalla contribuente ha una superficie utile superiore ai 240 metri quadrati che deve quindi considerarsi avente caratteristiche di lusso».
Tale Azione è ritenuta legittima dai Giudici tributari, che sia in primo che in secondo grado respingono le obiezioni proposte dalla proprietaria dell’immobile.
Così la proprietaria ricorre in Cassazione, per sostenere «l’erronea considerazione della superficie utile» della casa, la ricorrente adduce come motivazione che:” sono stati computati «anche gli spazi non abitabili e lo spazio adibito a posto auto”.
Nella premessa viene ribadito il principio secondo cui: «in tema di agevolazioni “prima casa”, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio, la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo alla utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere lussuoso dell’immobile». Ciò significa che «il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola superficie abitabile», essendo invece «utile tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchina».
Secondo la Cassazione il Fisco ha ben operato considerando giusto l’avviso di liquidazione.
E proprio sul nodo rappresentato dallo spazio utilizzato dalla proprietaria dell’immobile come posto auto, i Giudici precisano che tra primo e secondo grado «è stata esclusa la valutabilità come strutturalmente assimilabile a ‘posto auto’ di uno spazio della complessiva superficie utile, uno spazio che è risultato separato dal resto da una semplice scaffalatura metallica alta circa 2 metri e privo di chiusura verso lo spazio comune di manovra».
Respinte, quindi, tutte le obiezioni proposte dalla contribuente, tuttavia i giudici della Cassazione cancellano «le sanzioni irrogate con l’avviso di liquidazione».
1) Possibilità di ottenere un sostanzioso sconto fiscale all’atto dell’acquisto. Al momento dell’atto di compravendita, l’acquirente (e non il venditore) deve pagare le tasse. Se si acquista da un privato si paga l’imposta di registro al 9%; se invece si acquista da una ditta costruttrice si versa l’Iva al 10%. Qui, interviene la prima differenza: se l’abitazione è di lusso, l’Iva sale addirittura al 22%.
2) Se stai acquistando la cosiddetta «prima casa», l’imposta di registro è al 4% (non più al 9%) mentre l’Iva solo al 4% (non più al 10% o al 22%). Tuttavia, per avere il cosiddetto bonus prima casa bisogna rispettare una serie di requisiti, tra cui il fatto che l’abitazione da comprare non deve essere di lusso.
Chi acquisterà una casa di lusso, non solo non beneficerà del bonus prima casa, ma verserà l’Iva al 22% nel caso in cui comprasse compra da una società.
3) Se la casa non è classificata come “di lusso” allora vige l’ impignorabilità per chi ha debiti con il fisco. Infatti la legge prevede il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa, divieto che vale solo per i debiti dovuti a cartelle esattoriali. Questa agevolazione vale solo per chi ha un unico immobile di proprietà, adibito a civile abitazione e luogo di residenza, e a condizione che non sia di lusso.
Chi, invece, vive in un’abitazione “di lusso”, qualora non pagasse l’agente della riscossione esattoriale può subire sia un’ipoteca (se il debito è superiore a 20mila euro) che un pignoramento dell’immobile (solo se il debito è superiore a 120mila euro).
(Corte di Cassazione, sez. Tributaria, ordinanza 22 gennaio – 16 giugno 2020, n. 11620)
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