Occorre premettere che le agevolazioni per l’acquisto della ‘prima casa’ di abitazione sono disciplinate dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (TUIR).

Detta disposizione prevede l’applicazione dei benefici fiscali agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso (Cat. A/1; A/8;A/9) ed agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse.

Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a stimolare l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

Con i benefici “prima casa” sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

La citata Nota detta, tuttavia, i requisiti e le condizioni previste per poter fruire dell’agevolazione, che trovano applicazione anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile agevolato.

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa“, l’acquirente dell’immobile deve essere in possesso di alcuni requisiti.

Si tratta di caratteristiche che devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita

1. L’acquisto dell’immobile abitativo deve avvenire attraverso un atto negoziale tra più soggetti. In particolare deve trattarsi di «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione»; nonché di «atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse»;
2. Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
3. Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo …”

La norma prevede, inoltre, che le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse, con la necessità di versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta  se:

• Le dichiarazioni previste dalla legge da inserire nell’atto di acquisto sono false.
• L’acquirente non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
• L’acquirente vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Accanto all’agevolazione principale acquisto prima casa, vi è un corollario di agevolazioni collegate per chi vende l’immobile acquistato con agevolazione prima casa per acquistare un’altra abitazione.

In questo caso l’articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/1998 prevede appunto l’applicazione di un credito di imposta al soggetto. Il credito viene erogato a favore di contribuenti che, dopo aver alienato, a qualsiasi titolo, un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa“, ne acquistano un’altra. Per ottenere il credito di imposta è necessario che:

• Il soggetto abbia  goduto dell’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare per il quale è stata pagata l’IVA o l’Imposta di Registro. Il credito non sorge laddove l’acquisto sia avvenuto per successione o donazione. Vedasi Circolare n 19/E/2001 delle Entrate;
• L’acquisto del secondo immobile prima casa sia avvenuto  entro un anno dalla vendita del primo immobile.
• Il contribuente possieda  le condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa, e non si realizzi la decadenza dall’agevolazione già goduta per il primo acquisto (in presenza delle condizioni “prima casa” sul nuovo acquisto si evita la decadenza dall’agevolazione).

Una volta verificata la presenza dei requisiti per la maturazione del credito d’imposta, si procede a verificare il quantum spettante.

Il credito d’imposta è pari al minor importo tra l’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, l’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto agevolato. Il credito è in sostanza  pari alla differenza positiva tra i due importi di imposta indiretta pagati

La sospensione dei termini introdotta dal decreto “liquidità” del 11 aprile 2020

Il decreto per il sostegno alla liquidità delle imprese (D.L. n. 23/2020) ha sospeso la decorrenza dei termini previsti per evitare la decadenza dalle agevolazioni fiscali in materia di imposta di registro per l’acquisto della prima casa.

Il testo del DL “liquidità”, relativo ai "Termini agevolazioni prima casa" (Art. 24), che è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, recita: "I termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020".

Tale norma ha disposto la sospensione per 313 giorni di tutti i termini previsti in tema di agevolazione per l'acquisto della prima casa con l’obiettivo di evitare  che tutte le difficoltà materiali e giuridiche connesse al periodo emergenziale dispieghino un riverbero negativo in ordine alla fruizione di questo beneficio fiscale.

I riferimenti temporali di 18 e 12 mesi, il primo per spostare la residenza, e il secondo per riacquistare in caso di vendita prima dei cinque anni dal primo acquisto e non solo, sono, quindi,  congelati fino a fine anno.

I Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate (Circolare numero 9/E  13/04/2020)

Sulle agevolazioni della prima casa e le disposizioni del decreto “liquidità”, l’Agenzia delle Entrate ha fornito i chiarimenti con la circolare numero 9/E del 13 aprile 2020.

Secondo quanto affermato nella circolare, la ratio della norma inserita nel decreto legge 23/2020 è quella di evitare la decadenza dal beneficio “prima casa” a causa delle “difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone” dovute all’emergenza coronavirus. Perciò è stata disposta la  sospensione dei termini “per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa” e ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa”.

L’amministrazione finanziaria innanzitutto ricapitola quali sono le scadenze comprese nella sospensione del periodo tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, termini che riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021:

• il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale l’acquirente deve necessariamente trasferire la sua residenza;
• il termine di 1 anno entro il quale l’acquirente che ha venduto la “prima casa”, entro i cinque anni successivi dall’acquisto, deve acquistarne un’altra da destinare come principale;
• il termine di 1 anno entro il quale l’acquirente che ha acquistato una nuova “prima casa”, deve vendere la “vecchia prima casa” ancora in suo possesso;
• il termine di 1 anno dalla vendita della “prima casa” stabilito per il riacquisto di un’altra abitazione su cui si vuole far riconoscere un credito d’imposta di registro (o di Iva) corrisposto sul precedente acquisto.

Pertanto il termine di 18 mesi, previsto dalla normativa per trasferire la residenza nel Comune in cui è stata acquistata l’abitazione da adibire a prima casa, deve intendersi sospeso dal 23 febbraio: ciò significa che il termine si blocca ed il tempo passato prima della detta data si sommerà a quello che inizierà a trascorrere finita la sospensione.

Effetto analogo si verifica per quanto riguarda il termine di riacquisto per evitare la decadenza dall’agevolazione.

Infatti, come si è visto, chi vende l’abitazione acquistata con beneficio “prima casa” entro 5 anni dal rogito d’acquisto incorre nella decadenza dal bonus se non acquista, entro un anno, un’altra casa come abitazione principale. La nuova norma prevede invece che il termine quinquennale deve ritenersi sospeso dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.

Infine l’Agenzia precisa che la sospensione in esame, ossia quella compresa nel periodo tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, non si applica al termine quinquennale di decadenza dall’agevolazione “prima casa” previsto per il caso dell’alienazione infraquinquennale dell’immobile. Una diversa interpretazione arrecherebbe infatti pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita.

In conclusione

L’intervento legislativo di emergenza merita di essere apprezzato perché favorisce il mercato immobiliare dilatando i tempi per l'eventuale cambio di residenza o per un'eventuale cambio di casa: tutte operazioni che, in una fase storica problematica come quella attuale, potrebbero diventare più complicate di quante non sarebbero state nell'ordinarietà.

fonte dejure

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